房屋租賃合同問題：疫情期間房東減免房租，五月份恢復(fù)原價合理嗎？

問：疫情期間租的房子一直空置，同房東協(xié)商達(dá)成房租減免。五月份房東要求恢復(fù)原價是否合理？

答：疫情期間，異地的租客和房東通過微信、短信、電話、電子郵件或其他方式對疫情期房租達(dá)成協(xié)議的話，相當(dāng)于雙方對原合同的租金進(jìn)行了變更，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)該是有效的。需要保存相關(guān)的微信記錄、短信記錄、電子郵件或電話錄音等。

同時還得明確房租減免的期限，如果籠統(tǒng)的約定為“疫情期間”，這個期限約定很模糊，也自然容易產(chǎn)生爭議，主要看是否仍然是疫情客觀導(dǎo)致履約有困難的時間內(nèi)，可根據(jù)當(dāng)時雙方調(diào)整租金的目的和緣由進(jìn)行判斷。

5月19日，最高法發(fā)布了《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》，聚焦于受疫情影響加大的買賣合同、房屋租賃合同、金融合同等案件類型。《意見》中關(guān)于房屋租賃合同有兩條，主要涉及經(jīng)營性租賃，并不涉及住宅租賃：

一、承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

為展覽、會議、廟會等特定目的而預(yù)訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。

二、承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。

承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。