什么是預(yù)約合同？民法典是如何規(guī)定預(yù)約合同的？

民法典在合同編通則部分規(guī)定了預(yù)約合同，預(yù)約合同正式成為一項法律制度。預(yù)約合同大量存在于社會生活中。預(yù)約合同，是指約定于將來一定期限內(nèi)訂立本約合同的合同。比如，商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議，其實質(zhì)就是預(yù)約合同。

在《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，第二條就使用了預(yù)約合同的概念，并明確預(yù)約合同為一種獨立的合同類型，“當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預(yù)約合同違約責任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”。

民法典采納了這種規(guī)定，并對預(yù)約合同的概念進行了更科學(xué)的界定。《民法典》合同編第四百九十五條規(guī)定：當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔預(yù)約合同的違約責任。

民法典更強調(diào)預(yù)約合同的實質(zhì)要件，即有于將來一定期限內(nèi)訂立合同的意思表示，同時損害賠償不再單列，而將之歸入違約責任。預(yù)約合同的目的在于訂立本約(即將來要訂立的合同)，一方當事人違反合同約定不履行訂立本約合同的義務(wù)，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。如簽訂認購意向書后買受人不來認購，則出賣人可以要求買受人承擔違約責任。

預(yù)約合同違約的具體情形有：

一是明確拒絕訂立本約或以行動表示拒絕訂立本約

二是對未決條款惡意磋商。在訂立預(yù)約時當事人可能會對本約的部分內(nèi)容進行磋商，所達成的一致意見稱為已決條款，未進行磋商的部分稱為未決條款。對于未決條款，雙方應(yīng)本于訂立本約合同的目的誠信進行磋商，若一方惡意對未決條款進行磋商導(dǎo)致本約不能訂立的，則構(gòu)成違約。

三是對已決條款重啟磋商。若一方對已決條款重啟磋商，從而導(dǎo)致無法訂立本約的，構(gòu)成違約，若一方違反已決條款，從而導(dǎo)致本約合同不能按照已決條款訂立的，也是同樣。

那么預(yù)約合同的起草有什么需要注意的地方呢？

1.明確合同性質(zhì)

即使文件名為預(yù)約合同，但其實質(zhì)內(nèi)容為本約合同的，仍會被認定成本約合同，若存在違約行為時，違約方可能需要按照違反本約合同來承擔違約責任。因此，建議在起草預(yù)約合同時，明確其合同性質(zhì)，明確在未來某一時間點方才簽訂本約合同，避免出現(xiàn)可能被認定為本約合同的模糊表述或歧義條款。

2.在預(yù)約合同中明確約定違約責任

根據(jù)《民法典》第四百九十五條第二款的相關(guān)精神，預(yù)約合同中約定了違約責任的，守約方可以要求違約方按照預(yù)約合同約定承擔違約責任。

違約責任的約定應(yīng)該合理、具體。如違約金數(shù)額不宜過高、不宜約定守約方有權(quán)強制違約方訂立正式合同等。但是，對于當事人為了磋商、訂立預(yù)約合同以及準備訂立本約合同所支付的成本，以及因違反預(yù)約合同造成的損失范圍，則可以盡量約定清晰。

3.謹慎使用意向書、備忘錄類文件
《民法典》用“認購書、訂購書、預(yù)定書等”的表述，意味著預(yù)約合同通常表現(xiàn)為但不局限于這幾種形式。即便如此，也仍要審慎對待意向書、備忘錄，這類文書記載內(nèi)容通常為當事人合作意向或者磋商記錄，其可能成為日后訂約的綱領(lǐng)性文件，但卻不具備鎖定未來必然訂約的作用。如果當事人的目標是鎖定未來訂約，則建議避免使用意向書、備忘錄類文件。