近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受到各路資本追捧，成為炙手可熱的話題。眾多企業(yè)紛紛試水產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，產(chǎn)業(yè)園區(qū)儼然已經(jīng)成為一片“新藍海”。作為一個萬億級別的市場，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然只有二三十年發(fā)展歷史，但已具有鮮明的行業(yè)特征。

首先，我們看到了越來越多樣化的投資主體。政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，實體企業(yè)，資本市場都構(gòu)成了園區(qū)投資的共同體。其次，產(chǎn)業(yè)和城市的融合越來越緊密。第三，中國有數(shù)以萬計的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，單一園區(qū)的核心競爭力來自于精準化和差異化定位。第四，智慧城市和科技生態(tài)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)新標(biāo)準。數(shù)據(jù)化管理服務(wù)，人流，智能，低碳環(huán)保等。最后，一定是園區(qū)的平臺化。從生態(tài)體系，規(guī)劃體系，招商體系的平臺一致性。

我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過這幾十年的發(fā)展，已經(jīng)歷經(jīng)了四代產(chǎn)品的變化。第一代是“無主題型”園區(qū)，第二代是“攤大餅型”園區(qū)，第三代是“產(chǎn)業(yè)鏈型”園區(qū)，目前的第四代是“產(chǎn)業(yè)生態(tài)和園區(qū)﹢型”園區(qū)。

第四代園區(qū)規(guī)劃與過往的園區(qū)類型相比，主要體現(xiàn)在以下四點變化：

一是盈利模式的轉(zhuǎn)變。在企業(yè)購買地產(chǎn)欲望下降，房屋租賃費大幅降低甚至免除現(xiàn)象普遍的背景下，園區(qū)的盈利模式由過往的房屋租售轉(zhuǎn)而向服務(wù)性收入、投資性收入轉(zhuǎn)變；

二是產(chǎn)城融合的轉(zhuǎn)變。過往的園區(qū)，產(chǎn)城不配套的情況非常普遍，帶來招聘難等一系列問題。目前的園區(qū)，在規(guī)劃期就開始重視產(chǎn)城融合，形成短距離、區(qū)域自配套；

三是在產(chǎn)業(yè)主題更加突出的同時，注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅需要產(chǎn)業(yè)鏈的配套，還需要投資服務(wù)、中介服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、中試服務(wù)等多要素的匹配。只有產(chǎn)業(yè)主題突出，才有可能打造滿足大多數(shù)企業(yè)需要的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，從而提高園區(qū)的競爭力;

四是園區(qū)深入?yún)⑴c園區(qū)企業(yè)的成長，形成“園區(qū)﹢”模式。園區(qū)運營公司不僅僅提供物業(yè)服務(wù)，同時積極引進園區(qū)企業(yè)需要的各類服務(wù)企業(yè)，形成服務(wù)聯(lián)盟和股權(quán)關(guān)系，與園區(qū)企業(yè)共同成長。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的基石。中國有超過上萬家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，然而產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來必然伴隨著區(qū)域經(jīng)濟分化而走向不同方向。從一個最大的趨勢看，產(chǎn)業(yè)和城市的融合是必然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興亡也將和城市的發(fā)展相輔相成。中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型已經(jīng)正式啟動，從增量經(jīng)濟向存量經(jīng)濟轉(zhuǎn)移階段，必然伴隨代表新興經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)崛起，代表舊經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)衰落。